A Corretagem do Novo Código Civil

A corretagem, cuja disciplina estava inserida do Código Comercial de 1850 (arts. 36 a 57), passa a ser regulada no novo Código Civil (arts. 722 a 729), em razão da unificação legislativa das normas civis e comerciais.

O novo Código aborda a corretagem de forma geral, abrangendo todas as suas espécies (imóveis, seguro, mercado de títulos e valores mobiliários, commodities). De acordo com a definição legal, o corretor é a pessoa que se obriga a obter negócios, conforme instruções recebidas, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou qualquer outra relação de dependência. Em suma, é um intermediador de negócios. Como o novo Código Civil descarta qualquer relação de dependência, pode-se concluir por ser ele agente autônomo, embora tal característica não venha expressa em lei, como no caso dos representantes comerciais (Lei nº 4.886/65). Mas, na condição de autônomo, não há vínculo trabalhista entre o contratante e o corretor.

Quanto aos deveres do corretor, a lei enumera expressamente os de diligência, prudência e de informação. A diligência exigida do corretor não é a de um cidadão normal, como a do bônus paterfamilias do direito romano, mas a de um homem de negócios profissional. O corretor é profissional e maior é a sua responsabilidade, como tal, deve estar atento a detalhes do negócio que o homem comum talvez não tenha condições de perceber.

Outro importante dever é o de informação, bem ressaltado na lei de proteção ao consumidor. O corretor tem a obrigação de, espontaneamente, fornecer toda e qualquer informação que possa influir na realização do negócio, bem como sobre a segurança e riscos do mesmo, sob pena de responder por perdas e danos.

O novo Código Civil traz ainda a solução para diversos problemas concretos sobre a remuneração, objeto de demandas judiciais.

Se a remuneração não for fixada em lei ou no contrato, deve ser fixada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Havendo a cláusula de exclusividade, a comissão é devida, mesmo se o negócio for realizado sem a mediação do corretor, exceto se houver inércia ou ociosidade por parte do profissional.

A remuneração também é devida mesmo no caso de dispensa do corretor ou após o prazo determinado no contrato de corretagem, se em ambos os casos o negócio tiver sido efetuado em razão da mediação do corretor.

Também é devida a comissão se o negócio não for efetuado por arrependimento das partes. Por fim, sendo o negócio concluído em razão do trabalho de mais um corretor, os honorários devem ser repartidos igualmente, salvo disposição em contrários.

São estas as principais regras do novo Código Civil sobre a matéria de corretagem, garantindo não só os direitos do contratante (pela fixação dos deveres e responsabilidade do corretor), como também do profissional, pela previsão de normas sobre remuneração.

O que diz a lei sobre a corretagem

Capítulo XIII
Da Corretagem

Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.