Documentação

• Documentos necessários para compra e venda de imóveis
• Documentos necessários para locação de imóveis
• Entendendo um pouquinho sobre documentação
• Aspecto da documentação imobiliária

Documentos necessários para compra e venda de imóveis

Do comprador

• Cópia da carteira de identidade e do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda) (idem para o cônjuge);
• Certidão de nascimento (solteiros);
• Certidão de casamento;
• Comprovação de renda (contracheque ou declaração de rendimentos do Imposto de Renda).

Do vendedor

• Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
• Certidão de nascimento (solteiros);
• Certidão de casamento:
• Com averbação no Registro de Imóveis (imóvel comprado antes do casamento)
• Com averbação apropriada (desquitados e divorciados)
• Com averbação de óbito do cônjuge (viúvos) D certidões dos distribuidores de protesto D certidão dos distribuidores civis;
• Certidões dos distribuidores da Justiça Federal;
• Certidão dos distribuidores de executivos fiscais;
• Em caso de pessoa jurídica, certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal;
• Certidão dos distribuidores de falência e concordata;

Do imóvel

• Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;
  certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);
• Durante os 20 anos anteriores (vintenária);
• Certidão negativa do IPTU, ou certidão da situação fiscal imobiliária, e o carnê com as parcelas quitadas;
• Certidão de situação enfitêutica (certifica se o imóvel tem domínio de órgãos públicos ou privados).

Apartamento

Todos os documentos do imóvel, mais a declaração de Quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela firma administradora do edifício se a declaração for do síndico, apresentar cópia da ata da assembléia que o elegeu.

Casa

Todos os documentos do imóvel, mais:

• a certidão de propriedade deve ter averbação da construção (para que compreenda tanto o terreno quanto a casa construída nele);
• contas pagas de água, luz e gás dos três meses anteriores

Documentos Necessários para Locação de Imóveis

Locador

• Matrícula do imóvel;
• RG;
• CPF;
• Contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros);
• Carnê do IPTU;
• Procuração, se o contrato for assinado por um representante.
  

Locatário – Pessoa Física

• Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
• RG;
• CPF;
• Comprovante de renda (contracheque, Imposto de Renda).

Locatário – Pessoa Física

• Contrato social e todas as alterações (xerox autenticado);
• Último balanço (assinado e carimbado pelo contador com o C.R.C.);
• Certidão do CGC/MF (xerox autenticado);
• Ficha de inscrição Estadual/Municipal (xerox autenticado);
• Cédula de identidade e CPF dos titulares que tenham poderes para agir por conta dos demais (xerox autenticado);
• Comprovante de residência;
• Estado Civil (certidão de casamento - xerox autenticado).

Do fiador (se houver)

• RG;
• CPF
• Escritura definitiva do imóvel dado em fiança;
• Carnê do IPTU.

Entendendo um Pouquinho Sobre Documentação

Todo imóvel tem um documento em nome de seu proprietário, denominado titulo de propriedade, que é lavrado em livro próprio por Cartório de Notas, e dele são extraídas algumas vias: a primeira chamada traslado, e a segunda e as demais chamadas certidões;

Seguiremos enumerando os diversos tipos de títulos de propriedade , e mencionado ao lado os seus significados;

Escritura de Compra e Venda ou Escritura Definitiva - Como diz o nome , é feita quando o comprador paga o preço total, sendo imitido na posse definitiva do imóvel;

Escritura de Compra e Venda com o Pacto Adjeto de Hipoteca - Quando o comprador paga o total do preço, porém através de empréstimo , ficando o imóvel hipotecado ao credor, ou à instituição que cedeu o empréstimo como garantia de pagamento;

Escritura de Promessa de Compra e Venda - É lavrada quando o comprador paga a prazo (parcelado) pelo imóvel;

Escritura de Promessa de Cessão - No caso do vendedor possuir uma promessa de compra e venda e prometer ceder o saldo da dívida que tem com o dono anterior ( interveniente ).

Escritura de Cessão - Quando o vendedor possuir uma promessa de compra e venda e nada mais deve; então cede os seus direitos definitivamente ao novo comprador;

Escritura de Doação - Quando o imóvel foi havido gratuitamente. Exemplo: o pai doa para o filho; geralmente neste caso pai guarda para si o direito de usufruto, ficando então o imóvel gravado, através de cláusula inserida na escritura. Pode doar também sem manter o usufruto;

Escritura de Doação em Pagamento - Quando a pessoa tem uma dívida e, não tendo como pagar, dá o imóvel em pagamento da dívida, claro que com a concordância do credor;

Escritura de Permuta - Quando se troca u imóvel por outro, mesmo de diferentes valores;

Carta de Arrematação - O comprador compra um imóvel através de leilão judicial (arremate em leilão);

Carta de Adjudicação - Quando os herdeiros renunciam a seus direitos de herança em favor de um deles; ou no caso de divórcio , quando um cônjuge renuncia a favor do outro; aí então o juiz adjudica o imóvel;

Formal de Partilha - Quando o imóvel é adquirido por inventário de herança ou por inventário de divórcio;

Procuração em Causa Própria - Quando o outorgado (procurador) pode formalizar uma venda sem qualquer anuência do outorgante (vendedor), inclusive sem prestação de contas . Está sujeita ao pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e sujeita à averbação do RGI(Registro Geral de Imóveis) respectivo;

Usucapião - É a aquisição de imóvel, via processo judicial, em razão de posse por longo período (há lei específica);

Testamento - Documento pelo qual o herdeiro se habilita no inventário a fim de transferir a propriedade para o seu nome;

Rescisão - Documento lavrado para desfazer uma determinada transação;

Re-Ratificação - Para a necessidade de retificar erros ou omissão em uma escritura anterior;

Convenção de Condomínio - Para estabelecer normas, regras, deveres, direitos e obrigações de um condomínio;

Escritura de Mútuo ou Hipoteca - Quando o proprietário se confessa devedor e dá o imóvel em garantia da dívida.

Observações

1. É importante observar que todos esses títulos estão sujeitos a registro no cartório do RGI (Registro Geral de Imóveis), respectivo. SÓ É DONO QUEM REGISTRA;
2. Procuração para venda de imóveis só é válida se for passada em cartório; por instrumento particular não tem valor jurídico;
3. Alvará - se o imóvel está em fase de inventário é necessário pedir ao Juiz da Vara respectiva o Alvará de Autorização, para efetivar a venda ; é o caso também quando o imóvel está em nome de menor;
4. Pró-soluto - o comprador compra o imóvel a prazo e dá o preço total como pago, ou seja, as promissórias ficam desvinculadas do imóvel , sem a garantia do mesmo;
5. Pró-solvendo - compra do imóvel a prazo, cujo preço só é considerado pago após a liquidação da última promissória , ou seja, as promissórias ficam vinculadas ao imóvel como garantia da dívida.

Aspecto da documentação imobiliária

A cada dia que passa mais me convenço do esmero que deve ser aplicando no exame dos documentos de um imóvel. A Lei dos Registros Públicos, que disciplina e regulamenta o processo de contratos relativos a imóveis, trouxe algumas novidades, em relação à anterior, que todos precisam conhecer. Lembre-se o velho e veraz provérbio: "quem não registra não é dono ", mas é perigosa a ilação de que quem o faz é verdadeiro dono. Assim, ao deparar com uma documentação imobiliária, deve o analista voltar sua atenção primeiramente para a regularidade desses documentos em face do registro de imóveis. O registro exige seqüência. Qualquer alteração dos dados do imóvel ou das pessoas a que ele se vincula é suficiente para obstaculizar, às vezes de forma intransponível, o registro do contrato de compra pretendido.

Com a Lei n. 6.015/73 desapareceram a "transcrição", termo que designava o registro da aquisição da propriedade, e a "inscrição", que era o registro da promessa de venda. Agora, tudo se chama simplesmente "registro". Por eventual cochilo do legislador, há, ainda, referências à "inscrição" nos arts. 261,270 e 277. Entretanto, não é objeto deste trabalho a crítica da atual lei, mas simplesmente procurar, despretensiosamente, divulgar alguns aspectos de ordem eminentemente prática.

Hoje o imóvel é matriculado. A matricula corresponde a um verdadeiro cadastro e tem como requisitos: a) a identificação do imóvel com indicação de sua características e confrontações, localização, área e denominação, se rural: logradouro e numero de emplacamento, ou, quando não o tiver, a situação do lado par ou ímpar do logradouro, a quadra, a distância métrica da edificação ou esquina mais próxima, se urbano, sua designação cadastral e , se houver, matrícula ou registro anterior; b) nas alienações parciais, seja o imóvel rural ou urbano, deve-se observar rigorosa precisão na descrição da linha perimétrica, com pontos de referência inequívocos para o devido controle da disponibilidade do registro de imóveis; sendo alienada parte ideal, deve-se fazer constar a medida ou área para o mesmo fim; c) nome, domicílio e nacionalidade dos envolvidos: tratando- se de pessoa física, o estado civil, o regime de bens do casamento, o nome do cônjuge, o numero de inscrição no CPF do Ministério da Fazenda, do RG da cédula de identidade ou, na falta deste, sua filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social, o numero de inscrição no CGC e a representação.

A confrontação do imóvel não é mais possível com o uso das expressões "fulano ou sucessores, com quem de direito etc.". Há necessidade do nome correto do confrontante, de conformidade com o que consta do Cartório de Registro de Imóveis. É preferível a confrontação real, ou seja, com a indicação dos prédios, não dos seus proprietários, assim como é recomendável que conste a confrontação existente no título, mencionando que é a que ele ostenta, atualizada com a indicação dos imóveis ou ruas que na realidade são os confinantes.

A fusão e o desmembramento de terrenos dependem de prévia autorização da municipalidade. A aprovação de planta, o alvará de conservação e o lançamento do imposto predial ou territorial fazem presumir essa autorização. Ainda assim, os cartórios de Registro de Imóveis estão exigindo, alem da autorização da municipalidade, conforme dito acima, uma planta que mencione a área antes e depois da fusão ou do desmembramento, com indicação das áreas, confrontações e número de registro.

A averbação continua a existir. São averbáveis todas as ocorrência que alterem o registro.

Impossível, numa breve visão panorâmica, minudenciar ou mesmo fazer referência a todas as cautelas exigíveis do analista. Há aspectos importantes, também entravadores do registro, que não estão abrangidos nesta ligeira noticia, tais como: INSS, INCRA, Funrural, módulo, estrangeiro, representação, condomínio horizontal, condomínio indiviso, desapropriação, vínculos etc. Vencida essa primeira fase do estudo, na qual, como afirmei, verifica-se o aspecto formal, passa-se à Segunda.

Na verdade, esse estudo deve ser simultâneo. A penas o considero sucessivo para facilitar a compreensão. Então nessa segunda fase, verificam-se as pessoas envolvidas. Preliminarmente , deve-se voltar a atenção para os negócios precedentes, ou seja, para as escrituras antecedentes, pois podem elas estarem registradas, mas com defeitos suscetíveis de anular esse registro e , por via de conseqüência, os negócios seguintes. Muitas burlas estão em moda: carteira de identidade falsa, procuração nula ou anulável, prova que casamento, casos de homonímia etc.

Vejamos alguma hipóteses. A velha lei não obrigava a menção do nome da mulher do comprador. A s escrituras, quase sempre deixadas a cargo exclusivo de escreventes, mencionavam: " compareceu como outorgante comprador Fulano de Tal, casado". Suponhamos que esse "Fulano ", posteriormente enviuvou. Sem fazer o inventário, contraiu segundo casamento e vendeu aquele imóvel, que, após o falecimento da esposa, já passara a pertencer aos filhos , ou pais, ou legatários, como se a morte não houvera acontecido. Comparece ao tabelião com a Segunda mulher e vende. O registro de imóveis, que não sabia o nome da primeira mulher registra. Claro que esse registro, no futuro, será anulado e também se anularão todos os que lhe seguirem. Outra burla, usando o mesmo exemplo, é a possibilitada pela lei de a concubina adotar o patronímico do companheiro.

Outros, porque são homônimos, vendem a propriedade do verdadeiro dono, como se sua fosse.

Quase todos os vendedores, sem falar nos corretores, exigem quantias avultadas de sinal, com a mera apresentação da escritura, insurgindo-se, às vezes com insolência, quando lhe são solicitadas as certidões de praxe.

Só os ignorantes, os despreparados, é que, nos dias de hoje, se ofendem e interpretam como "injúria" a exigência elementar de primeiro ver par depois crer. Querem que o comprador primeiro creia, pague milhares de reais, para, depois, ver se pagou bem. O pior é que ele, na ânsia de adquirir o almejado imóvel, também pressiona o advogado para dispensar documentos indispensáveis. Se o advogado não tiver pulso firme, é melhor que escolha outra profissão.

No trânsito, o numero de acidentes é menor que o de imprudências. A mesma estatística é verificável nas transações imobiliárias, mas há acidentes e há grandes prejuízos, às vezes, o resultado de uma vida de privações nos negócios imobiliários. O art. 107 do Código Civil preceitua que são anuláveis os contratos do devedor insolvente quando a insolvência for notória ou houver motivo para ser conhecida do outro contraente. Daí por que são indispensáveis as certidões dos distribuidores forenses e dos Cartórios de Protestos, além da certidão atualizada do registro de imóveis, para possibilitar o inicio do exame da documentação do vendedor. O extinto BNH não exigia, nunca clamorosa imprudência, a apresentação das certidões das pessoas envolvidas com o imóvel nos últimos dez anos. Assim, imóveis com documentação, permitam-me a gíria, "fria" tinham sua situação "esquentada" para BNH se o último proprietário, mesmo tendo adquirido o imóvel há poucos dias, não fosse insolvente. Deflui, pois, que a análise não deve ser esmorecida diante do crivo, se falho, de instituição financeira. Eis, numa ligeira abordagem, alguns aspectos da documentação imobiliária.